神戸倶楽部の古いと新しい問題点のQ&A

質問: 素晴らしい計画です！でも費用面は心配です。いくらかかりますか？建物の面積を減らす方がいいのではないでしょうか？

堪え: 本計画の建物はの延べ床面積は約10,000 m2 （６階に渡って）。中庭部分、バルコニー等を含めば、約 13,000 m2の建築面積となります (4,000 坪)。
地下階２層があり、質の高い仕上げが必要事を考えたら、150万円/坪という概算はかなり厳しいですが、現実的だと思います。
計算をすれば建物の層建築費用は60億円になります。
さらに、造成工事、擁壁工事、外構工事、設計監理料、コンサル費用、金融関係の費用は合計70億円のプロジェクトになると考えています。

この計画では、倶楽部の延床面積は約3200㎡ (32%) 、そして住居は訳6800㎡ (68%)
単純に言えば、コンドミニアムを分譲（賃貸）を通常の値段ｘ1.3倍で販売しなければ、倶楽部部分の建築費用を吸収できません。

住居の面積を減らせば、倶楽部の部分の費用を賄えるための資金が出ないと言うのは分かると思います。

同じく、節約のため質を落としても、高級感がなく、３０％も高い値段だと買い手が納得しないでしょう。

現在想定しているバランス：総建築費用70億円。
その費用を38個のマンションの利用権の販売（タイムシェア、あるいは証券）で賄えるつもりです（約2億円/個）。この計画はハードル高いですが現実的だと思います。

他の面積/費用の折衷案を検討しましたが、バランスが悪かったです。

良かったら、上記の数字を組み合わせて、他のビジネスモデルを検討してみてください。いい案がありましたら是非お聞かせください。

質問：現在の神戸クラブの不動産価値はいくらですか。

回答：現在の建物の資産価値はゼロです。
土地は非常に貴重です：敷地の面積は約7925m2（約2400坪）です。
参考までに、約20年前に販売された南側の区画は1100m2（約333坪）です。

北野町での坪単価の値付けに関して：@北の坂と北野通りの角で開発された区画の土地単価（400万円/坪）と、アクセスが困難な小区画（100万円/坪）を考慮して、過去5年間平均土地価格について評価をすると、
神戸倶楽部の土地は150万円/坪から200万円/坪になると思います。計算をすると、神戸クラブの土地の価値は少なくとも36〜48億円の価値があります。

2011年に一般社団法人が設立された時、９億円の税金の未払いが判明されたようです。神戸市と交渉をして9億円を30年（40年？）に渡って、「社会支援計画」＝spending planを通じて返済されることということ
らしいです。
従って、単純に考えると土地が売却された場合、土地の売却で現金化する前に、この税額を差し引く必要があります。

他の説によると、そもそも神戸倶楽部は不動産を売却することはできませんが、解散した場合は、選択したNPO団体に寄付することができます。 （宗教団体？フリーメーソン？）
正直、この内容は詳しく分かりません。参考までに、情報をシェアする意味で報告させて頂きます。

いずれにせよ、提案をしております再開発プロジェクトは土地の売却は一切伴っていませんので、神戸市との合意に基づいて「社会支援計画」を最後まで続ければ問題ないと思います。

質問
なぜ新しい建物が角形の形の中に収まらなければならないのですか？ べての制限に関しての説明をメンバー全員にシェアできればいいと思います。 また、駐車場のところにでも建築できますか？ Kirbyホールに関してはどうですか？

答え:
すみません、「逆日影計算」の図面は説明不足でした: 壁面後退、斜線規制もありますが、基本的に緑の線に掛かった部分は低層しか建てられません（１～２階建て）。この理由から真ん中の白い辺りに計画の建物を配置しています。

現在駐車場のところにも勿論建築できます。この計画では、神戸倶楽部の建物の建て替えを含めて、全体の敷地の再開発の提案です。

Kirbyホールに関して：個人的にランドマークであるので保存する方針です。 また、壁面後退から、日影の規制によりこのエリアで新築は全くできません。建物が無ければ駐車場利用できる可能性がありますが造成工事は不合理な気がします。

コメント: 立替えが決まればメンバーが知り合い、または知り合いの会社が関わりたいでしょう。私も少なくとも一人を紹介できます。おそらく公募の入札で設計事務所、建設会社を選定するでしょう。
そして、迅速に問題を解決するために、常識のある建設会社は神戸倶楽部がビジネスマネージャーを配置することを求めるでしょう。

答え: ゼネコンさんに関して、勿論このプロジェクトならグラス張りの競争入札のプロセスでなければなりません。設計事務所の選定に関しては私も応募させて頂きます。メンバーの皆さんが違う設計事務所を選ぶことになれば、勿論今回のレイアウトを利用できなくなります。

コメント：
理事会も倶楽部の建て替え唯一の長期的な解決方法だと思っているでしょう。資金は高級マンションの賃貸から得るでしょう。
プレジデントは資金計画は問題ないだろうと言われています。トリーニも同意でしょうか。
東京アメリカンクラブも素敵な建物を建てるための資金計画は皆例として上げているでしょう。

プレジデントの手紙に含まれているメッセージは次のとおり：
a）メンバーシップのサービスと更新しなければなりません。そして新はサービスを追加すべき（ワークスペースなど）
b）この改善でも神戸倶楽部を守るために不十分なので、結局なところ、建て替えるしかない。

スケジュール的に分かりませんが、計画に皆が同意して、工事が完了をするまでには２-３年ところではなく、もっと時間かかるでしょう。
近隣の方の同意、いろんな協議、Kirbyホールの将来の使い方などを決めなければなりませんが、手持ちの資金は２年間も持ちませんね。

答え：
理事会は東京アメリカン倶楽部の企画をモデルとして研究をしているというのは初耳です。僕は理事をやっていた間にその話をしてみたらいつも笑われた。
勿論赤坂での土地の価値は神戸と違いますし、TACの場合は用途地区はもっと有利ですし、事業性は圧倒的に高いので比べ物なりません。なお、前向きに行動をすれば（勿論正しい行動）は状況をガラッと改善できます。
資金計画は簡単ではないと思います。かなり、かなり際どいです。マンションの売却は難しい（古株メンバーは反対する）賃貸も不可能です（土地に担保を付けても初期費用は足りません）。
期間に関してですが、メンバー間で同意があれば１年半で設計＋開発申請、１年で工事。近隣に関して心配はありません。法律がはっきりしてますので、一般的なマンション計画です。

コメント: 会員による管理よりもプロのマネージャーに任せる方がいいかな。そうすれば、今まで苦しんでいた会員たちが喜ぶでしょう。これ以上は会員が倶楽部を管理することは難しい：特に建て替えた場合です。やはり今まで想像もできなかったスケールで倶楽部は伸びて、潤って欲しい。なお、プロのマネジメント会社を雇えば会費を高騰されない保証はない。などなど。
多分、マネジメントスキルそしてホスピタリティー専門のスタフを効用するというのはいい折衷案です。

答え: 外部のマネージメント会社を雇う考えは簡単に聞こえるけど、お金を支払うからいい結果と繋がる保証はない。個人的に我々メンバーが腕巻きをして、力を合わせて、必要な作業を頑張ってやり遂ぐ必要だと思います。あるメンバーがよく仰るのですが、「神戸倶楽部は場所ではない。神戸倶楽部は我々です」

コメント: 個人的に思うのは、プールの上に移動式の屋根があれば室内プールとなり、年中利用できます。
また、スチームサウナもあればいいですね。

また、姉妹クラブそして元会員が利用できるホテルのルームがあればいいです。住居よりもホテルの方がいいと思います。
メンバーに割引を適用できるとか。
今回の提案に関して動力を認めます。ありがとうございます。

答え: 神戸倶楽部の建物に関してこれからいろいろ意見交換をしなければなりませんが、一つご理解を頂きたい点ですが：屋根を付けると、それは床面積としてみなされ、増築になります（ホテルルームも同様）。
尚、増築申請は原則として出来ますが、結局構造、設備、省エネ法、バリアフリー法が新しい法律の基準で求められます。そして、この改善は物理的に不可能です。
いくら軽量でも、無断な増築に関して誰もを責任を得ることはできません。
また、資金繰りの問題もあります。収益性のある建物・機能を作ることは優先だと思います。

意見交換をして頂き、感謝します。また、お会いできるのを楽しみにしています。

コメント：トリーニさんの新しい神戸倶楽部のデザインコンセプトは好きですが、四角い・長方形の形の方が機能的でしょう。

答え：このプランの特長の一つは、丁度真ん中にある、法律的な高さ規制が有利な丸っぽいエリアを有効利用します。このドーナッツみたいなプランのも一つのメリットは：渡り廊下は中庭に向かっているので外から見えない。(集合住宅の場合は消防法の面、面積計算に関しt絵も外部廊下は有利です）
土地の延べ床面積を有効利用できるも一つのプランは市営住宅のように南北方法の二つの建物（一階でつながってます）。なお、この場合は裏面が見えるので「高級感」は出しにくいし、大きな植物３本を犠牲にしなければ配置はできません。

資金調達を検討しました。いくつかのスキームは考えられます：GK-TK（管理は簡単だが倶楽部の権利は少し水割りになります）か、不動産特定共同事業を設立するか（神戸倶楽部側の高い運用スキルが求められます）。

このツールを使用して、世界中の姉妹社交クラブのグローバルネットワークの可能性を評価する地元および海外の投資家に2億円のマンションの使用権を売却することによって資金提供されたプロジェクトのために約７０億円を調達できます。 祇園（京都）のフォーシーズンズホテルや六本木ヒルズ住宅タワーの開発にも同様のスキームが成功しています。